Si estás buscando invertir en un piso en Barcelona habrás visto que hay precios y precios. Pero te habrán llamado especialmente la atención los que están muy por debajo de la media. Si los miras con lupa, encontrarás en algunos casos una frase poco sugerente: sin cédula de habitabilidad. Para quienes no vivan en España puede ser un concepto desconocido.
En Barcelona y en muchas otras ciudades españolas es habitual encontrar pisos pequeños, de escasos metros de superficie, situados en bajos de edificios, en áticos e incluso en alguna zona de terrazas comunitarias. Se trata de espacios que, a priori, no están acondicionados para vivir, ya sea por sus características (dimensiones, ventilación, etc) o por la calificación del edificio. De hecho suelen ser espacios destinados a las antiguas porterías de los edificios, a oficinas o a locales comerciales.
Sin embargo, son lugares donde muchas personas no tendrían problemas para vivir. La alta demanda en ciudades como Barcelona y la escasa oferta de pisos pequeños o estudios, hace que estos espacios resulten atractivos para muchos, también por sus “sugerentes” precios.
En los anuncios suelen aparecer como “especial para inversores” y anunciarlos, siempre que se especifique que no tienen cédula, es perfectamente legal. Depende del comprador asumir el riesgo de comprar aun con ese hándicap. Si ése es tu caso, debes conocer los pros y contras de comprar un piso en Barcelona sin cédula de habitabilidad.
Te adelantamos una noticia mala y una buena. La mala: será bastante complicado que consigas la cédula para un piso que no está acondicionado para vivir, es decir, será complicado que consigas “cambiar el uso” de la vivienda. La buena: aunque oficialmente no lo podrás alquilar como vivienda, en un mercado como Barcelona… todo se alquila.
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¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez y, por tanto, que es apta para ser “residencia humana”.
Las leyes españolas establecen que la cédula es obligatoria para alquilar y vender un espacio “habitable”. La razón es simple: si no cuentas con ella, el inquilino estaría viviendo, por definición, en un piso inhabitable.
También es obligatoria para empadronarse en esa dirección, para poder contratar los servicios domésticos de agua, gas y electricidad y para acceder a condiciones favorables para una hipoteca.
Por eso, debes poder demostrar que la tienes especificando su número en el contrato de alquiler o de compraventa.
Así que, con la ley por delante, es evidente que se exige que las viviendas cuenten con su cédula correspondiente en el momento en que se venda o alquile. Pero hay una realidad paralela: muchos de los bajos que veis en Barcelona -una gran parte usados como vivienda- no cuentan con cédula. De hecho, en los últimos años, en Barcelona ha habido un ascenso exponencial de los locales que se comercializan como hogares sin cédula, ante la escasa oferta de espacios reducidos a costes más asequibles.
Teniendo esto en cuenta, tienes dos opciones: invertir en una vivienda con cédula de habitabilidad (en este post te contamos los pasos a seguir para comprar un piso en Barcelona, si vives fuera de España). O bien tomar el riesgo de invertir en un espacio sin cédula, para lo que deberás tener en cuenta las ventajas e inconvenientes que detallamos a continuación.
Ventajas e inconvenientes de comprar sin cédula de habitabilidad
Ventajas: precio y rentabilidad
Las ventajas de comprar sin cédula de habitabilidad se reducen prácticamente a una: el precio y la alta rentabilidad. Un aspecto que no es bastante para muchos pero para otros es una razón de peso que, a medio y largo plazo, compensa. El coste de estos pisos normalmente se sitúa por debajo de la media y, según sus características y la zona donde se ubiquen, pueden llegar a alcanzar una alta rentabilidad.
Los inversores suelen aprovechar los precios más bajos de estos espacios para realizar un derribo y rehabilitación integral, transformarlos en vivienda y conseguir una cédula. No es una ganga porque se necesita el presupuesto para una rehabilitación completa pero, a medio plazo, se saca ganancia de la venta o el alquiler.
En el caso de que no se rehabilite, el espacio seguirá sin cédula por lo que sólo podrá venderse y alquilarse, de forma legal, como local u oficina. Ilegalmente, puedes alquilarlo como vivienda porque encontrarás muchas personas dispuestas a alquilar a un precio más competitivo (entre un 10 y un 15% más barato), pero el contrato siempre deberá especificar que el uso del inmueble es como local comercial u oficina. Es en estos casos donde empieza el listado de inconvenientes.
Inconvenientes: más difícil de alquilar y vender
Los inconvenientes son más numerosos que las ventajas pero, como todo en la vida, depende del prisma con que se mire. En líneas generales, los inconvenientes se resumen en que será más difícil alquilar y vender como vivienda un piso sin cédula de habitabilidad.
Te contamos porqué con más detalle:
√ Acceso a hipotecas
Si tu idea es adquirir una vivienda sin cédula y necesitas una hipoteca para ello, debes saber que podrás comprarla a un precio realmente competitivo pero el banco sólo te financiará hasta el 60% del valor del inmueble. Necesitarás, por tanto, disponer al menos del 52% en efectivo (incluyendo impuestos).
√ El inquilino no podrá empadronarse
Si tu intención es, por ejemplo, alquilarlo a estudiantes debes saber que muy probablemente éstos necesiten empadronarse en la dirección de la vivienda si quieren aspirar a alguna beca o ayuda de la universidad o alguna institución pública. Un ayuntamiento no empadronará a alguien que vive en una oficina o un local comercial.
No obstante, hay personas para quienes el empadronamiento no es un problema. Suelen ser personas que ya están están empadronadas en otro sitio, que no necesitan ayudas o subvenciones que requieran el empadronamiento o extranjeros que no necesiten NIE y que están dispuestos a alquilar a un precio más competitivo.
√ Suministros de agua, luz y gas
La cédula de habitabilidad es necesaria para poder contratar los suministros de la vivienda (agua, luz y gas) y será complicado conseguirlos si no existen certificados del instalador. De cualquier modo, los suministros sí podrán darse de alta, a nombre del inquilino, si en el contrato figura que el alquiler es para uso como oficina. En ese caso, hay que tener en cuenta que el coste de los suministros se incrementará porque se paga más por su valor comercial que por el residencial.
√ Inconvenientes con la comunidad de vecinos
Ya sabemos que las comunidades de vecinos no siempre mantienen las relaciones más fraternales. Debes contar con la posibilidad de que alguno de ellos denuncie que se está alquilando como vivienda alguno de los inmuebles, pero este es un aspecto subjetivo que dependerá del carácter del vecino en cuestión.
√ Consecuencias con la municipalidad
En el caso de que el Ayuntamiento detecte que hay un uso diferente al establecido en el contrato, es decir, que el espacio no se emplea como local sino como vivienda, podría multar al arrendatario e incluso precintar el local.
Cambio de uso: ¿se puede conseguir la cédula después de la compraventa?
Es posible que, si estás dispuesto a invertir en un piso sin cédula, te preguntes: ¿se puede conseguir luego? Siendo realista, hay alrededor de un 80-90% de probabilidades de que NO lo consigas.
Pedir una cédula para hacer un cambio de uso de un inmueble es realmente complicado. Puedes intentarlo solicitándolo al Ayuntamiento de Barcelona, que analizará la zona en la que se ubica el inmueble, la densidad de población de cada manzana y el número de viviendas y de oficinas del edificio en la que se ubique.
La tramitación puede prolongarse más de un año y hay una alta probabilidad de que no consigas modificar el uso como vivienda de lo que en principio solo puede ser local comercial.
Pero hay otra opción para las viviendas que no sean de nueva construcción. En esos casos, podrías conseguir la cédula de habitabilidad:
- Si rehabilitas completamente el espacio: en ese caso un técnico competente debe emitir un informe que acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad, una vez ejecutadas las obras de rehabilitación para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.
- Si se derriba el espacio para iniciar una nueva construcción: un técnico competente deberá emitir un informe que confirme el derribo para obtener la certificación municipal que lo acredite. La obtención de la cédula se hará sin mayor problema.
Conclusión:
¿es buena inversión comprar sin cédula?
Si aún te estás preguntando si comprar sin cédula de habitabilidad es una buena inversión, debes tenerlo claro: no todo lo que brilla es oro. Aunque estos pisos se anuncian como gran inversión, de la que conseguir una buena rentabilidad, no pueden olvidarse los riesgos. No obstante hay ciertas ventajas y posibilidades pero deberás valorar muy bien los pros y contras.
En estos temas controvertidos un buen asesoramiento es tu mejor aliado, especialmente si planeas invertir en vivienda en un país donde no resides o que no es tu país de origen. En Rosatti Real Estate te orientaremos y pondremos sobre la mesa todos los puntos sobre las íes para que, en todo momento, conozcas la letra pequeña de cualquier paso que des en tu proceso de compra o alquiler de vivienda. ¿Hablamos?
Hola! Soy Soledad Rosatti, fundadora de Rosatti Real Estate, y me encantará acompañarte en tu proyecto de invertir en Barcelona.
Buenos dias , estoy interesado en un Loft y me dicen que al parecer la luz viene de el local de al lado. El edificio es Industrial y posiblemente el piso estaba integrado con otros del rellano, al venderse quedo el suministro de luz y los compradores lo han seguido utilizando, el caso es que no tiene contador de luz. Que problemas podria ocasionarme.
Gracias
Buenos días, si adquiero una vivienda antigua, construida en 1915, de 29 m. Cuadrados de superficie útil y la rehabilitase, ¿Habría alguna forma conseguir su cédula de habitabilidad? Muchas gracias, saludos.
Buen día, me llamo Felipe Noguera , soy de Colombia y quiero invertir en barcelona, es un piso pequeño sin cédula de habitabilidad, pero quisiera saber si es posible posterior conseguirla, si me conviene comprar el piso y si ustedes hacen el estudio de la documentación para una compra segura, gracias