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Cómo comprar un piso de inversión en Barcelona desde el extranjero
Barcelona lidera los ránkings de mejores ciudades del mundo para vivir

Si has hecho escala en este post, posiblemente sea porque has tomado una decisión de peso: quieres comprar un piso en Barcelona para invertir. Pero tienes un hándicap: vives fuera de España y no sabes por dónde empezar.

A priori puedes sentirte sobrepasado. No es de extrañar. Comprar una casa, vivienda o piso puede ser un proceso doblemente estresante si no conoces el idioma o la cultura o no sabes cuáles son los requisitos legales o fiscales que te exige el país de destino. Ante ese panorama tu idea puede irse al traste.

Sin embargo, ahí va un secreto: desde fuera, todo pinta más complicado de lo que es. En realidad, sólo necesitas una completa guía de compra que recoja todo lo que te hace falta para invertir en Barcelona, sin ser residente en España. Y aquí te la ponemos en bandeja, en tan sólo 3 pasos.


TABLA DE CONTENIDOS
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1) Primeros pasos para comprar piso en Barcelona: presupuesto, barrios y búsqueda

Al ser un piso de inversión en el que, a priori, no vas a vivir, disminuyen algunos factores de decisión pero surgen otros que debes tener en cuenta. La rentabilidad por barrio o la duración del proceso de búsqueda y compra son dudas frecuentes del posible inversor.

¿Cuáles son los mejores barrios de Barcelona para hacer una inversión inmobiliaria?

Cualquier inversión busca ser rentable en el corto y medio plazo. Por eso, la rentabilidad del metro cuadrado en los distintos barrios de Barcelona será un factor decisivo a la hora de invertir y de acabar de definir tu presupuesto inicial.

La rentabilidad media de un inmueble en Barcelona se sitúa en torno al 5,5%. Y, aunque el mercado del real estate es un mercado en evolución, hay barrios de Barcelona que son, hoy por hoy, apuestas más seguras que otras, especialmente si tu inversión está pensada para alquilar después a clientes extranjeros que vienen a estudiar un máster o bien que vienen a vivir a la ciudad:

Barrios más rentables para hacer una inversión inmobiliaria en Barcelona desde el extranjero
El familiar, aunque menos conocido, distrito de Nou Barris lidera el ránking de los barrios más rentables

Distrito de Nou Barris

El número 1 del ránking de rentabilidad está ocupado por un recién llegado que ha dejado atrás a los clásicos líderes. Nou Barris es, hoy por hoy, el distrito más rentable, con un porcentaje del 6,7%. En la zona norte de la ciudad, alejado del centro y a un paso de la montaña de Collserola, es uno de los barrios que ha experimentado mayor crecimiento, especialmente entre familias atraídas por su tranquilidad -al ser uno de los barrios menos conocidos- y sus numerosas zonas verdes.

Distritos de Sant Martí y Sant Andreu

Superando a la imbatible Ciutat Vella (casco antiguo) hay dos distritos que pisan fuerte en el ránking de rentabilidad: Sant Martí, con barrios como La Verneda, Sant Martí, El Bèsos o El Clot con fuerte tirón gracias a la cercanía del mar; y Sant Andreu, más alejado del centro pero con un toque muy personal gracias a la armoniosa mezcla de edificios centenarios con viejas fábricas reconvertidas en modernas instalaciones. Ambas zonas se han revalorizado hasta alcanzar un porcentaje del 5,3%.

Poblenou lidera el ránking de barrios más rentables de Barcelona

Gótico y Borne (Distrito de Ciutat Vella)

Toda la zona del casco antiguo de la ciudad (Borne y Gótico) sigue liderando las primeras plazas de la lista de rentabilidad.

Nunca pasa de moda y, con su mezcla clásica y vanguardista, su cercanía al mar y su efervescente vida cultural, sigue siendo un caramelo para muchos extranjeros que quieren experimentar lo que es vivir en el epicentro de la ciudad. Su rentabilidad es del 5,1%.

El casco antiguo de Barcelona sigue siendo el blanco de las miradas inversoras
La agitada vida social y cultural de Poble Sec ha incrementado su rentabilidad

Poble Sec (Distrito de Sants-Montjuïc)

El distrito de Sants-Montjuïc es la zona ideal para quien quiere alquilar a estudiantes que quieren cursar estudios o maestrías en alguna de las universidades más prestigiosas de la ciudad. Su amplia red de transporte te abre todas las opciones de acceso. Su rentabilidad se sitúa en el 5,2%.

Pero hay un barrio dentro del distrito hacia el que se están desviando todas las miradas: Poble-Sec, antiguo barrio obrero enclavado entre la avenida Paral.el y la montaña de Montjuïc, que ha impulsado su vida social y cultural a la sombra del incremento del turismo. El barrio ha experimentado un lavado de cara que ha provocado un incremento de su rentabilidad.

Gràcia sigue conquistando por su laberinto de callejuelas y plazoletas

Gràcia (Vila de Gràcia y Gràcia Nova)

Se le considera el barrio más bohemio y multicultural de la ciudad. Con aire de estar en un pequeño pueblo, su fama ha crecido en los últimos años atrayendo a un número cada vez más creciente de extranjeros que vienen a vivir a sus pequeñas calles y cuidadas plazoletas.

Bien comunicado y ubicado a escasa distancia del centro de la ciudad, su vida cultural y social ha impulsado la rentabilidad media de la zona hasta el 4,4%.

L’ Eixample

Las calles del Eixample (el famoso «Ensanche») de Barcelona, conformadas en cuadras a derecha e izquierda del célebre Passeig de Gracia -una de las arterias con alquileres más elevados de la ciudad-, albergan un amplio abanico de pisos con solera, con un marcado estilo modernista.

Aquí la zona de Sant Antoni y Sagrada Familia son la guinda del distrito, que mantiene una rentabilidad del 4,3%. Muchos de sus edificios, de antigua creación, plantean necesidades de reforma pero son, sin duda, inversiones seguras.

El Arco del Triunfo señala el inicio del margen derecho del Exaimple
Corts y Sarrià atraen a estudiantes de master por su cercanía a las universidades de prestigio

Les Corts y Sarrià – Sant Gervasi

Ambos distritos son zonas de interés para quienes quieren alquilar a estudiantes de máster que buscan ubicarse cerca de universidades de prestigio de la ciudad. Les caracterizan sus áreas tranquilas y residenciales, sus edificios elegantes y también el ser dos áreas con el nivel de renta más elevado de la ciudad. También los alquileres son más altos en estas dos áreas y, sin embargo, su rentabilidad media no es de las más elevadas. Aún así se sitúan en un holgado 3,9% (Les Corts) y 3,8% (Sarrià-Sant Gervasi).

Presupuesto estimado para un piso de inversión: prevé posibles reformas

Probablemente tengas en mente invertir en un piso con unas características determinadas: tamaño, número de habitaciones, luz, etc, ya sea para alquiler o para vender en el futuro.

Pero debes incluir un parámetro más: calcula posibles reformas. La reforma de un piso puede ser un quebradero de cabeza más pero a veces las mejores oportunidades se esconden en pisos modestos, con precios más asequibles pero que, con sólo un lavado de cara, pueden revalorizar su precio.

En este caso, tienes que tener en mente que el coste medio de una reforma en Barcelona está actualmente en torno a los 800€ por m2, siempre en función de las calidades que quieras emplear.

De cualquier modo, debes prever un margen de error para tu presupuesto inicial: hay que estar abiertos a modificaciones para conseguir el piso buscado.

Búsqueda de piso: ¿cuánto se tarda en encontrar el piso ideal para invertir en Barcelona?

Quienes quieren invertir esperan rentabilizar en el corto y medio plazo por lo que, probablemente, una de las primeras preguntas que te hagas será cuánto durará el proceso de búsqueda de piso.

Tener definido tu presupuesto inicial y la zona que crees más interesante para invertir, hará que el proceso de búsqueda sea más llevadero. Sólo debes tener paciencia, especialmente si no resides en Barcelona. Si es así, en esta caso será clave contar con el apoyo de algún «real estate personal shopper» que pueda desplazarte por ti a visitar los pisos o resolver algunos trámites. Si cuentas con ese apoyo, la búsqueda de casa podría consumirte, como media, unos tres meses.


2) Antes de comprar piso desde el exterior: requisitos legales y financieros para extranjeros

Ya has encontrado el piso que reúne las características que buscas, así que estás un paso más cerca de tu inversión. A partir de ahora, te enfrentas a una fase no más sencilla pero sí más breve. El papeleo administrativo y financiero puede llegar a ser farragoso pero si tienes previstos estos pasos será una fase llevadera:

Requisitos legales para extranjeros: necesitarás un NIE

Requisitos legales y financieros para comprar un piso de inversión en Barcelona desde el extranjeroLos requisitos legales que se exigen en Barcelona (Cataluña) son los mismos que aplican para España. No es posible comprar una vivienda con tu pasaporte. En su lugar debes disponer de un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero).

Si no dispones de él, puedes solicitarlo a través de la Dirección General de Policía, la Oficina de Extranjería o cualquier comisaría de policía de Barcelona, presentando tu pasaporte y completando un formulario. Si te encuentras fuera de España, puedes acudir a la embajada o consulado de España en tu país de residencia.

Requisitos fiscales para extranjeros: qué impuestos y gastos adicionales debes prever

Es importante prever en tu presupuesto los gastos e impuestos que deberás afrontar. Éstos dependen, en gran parte, de si se trata de una vivienda de primera o segunda mano:

  IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

En el caso de viviendas de nueva construcción, debe sumarse el IVA que asciende a un 10% al precio fijado a la vivienda.

  ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

En el caso de residencias de segunda mano, debe sumarse un porcentaje que varía según el área de España donde se encuentra la vivienda. En Cataluña es del 10% del precio del piso.

Existe un ITP reducido en Catalunya del 5% pero sólo se aplica a jóvenes de 32 años o menos que adquieran una vivienda en Barcelona.

√  Gastos adicionales

Debes tener en cuenta también los gastos derivados de la formalización del contrato y el registro de la propiedad (gastos de notaría, gestoría, registro), que en Barcelona (Cataluña) se sitúan en torno al 2% del precio del piso. Aunque se trata de un porcentaje que puede variar si el inmueble se adquiere con o sin hipoteca. Una vez que compres la vivienda, debes recordar que, como propietario, deberás abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Requisitos financieros para extranjeros: debes abrir una cuenta en un banco español

Los requisitos financieros dependerán de si quieres obtener una hipoteca para la compra del piso o bien puedes afrontar el coste sin hipoteca. Sea cual sea tu modo de pago, es obligatorio que abras una cuenta bancaria en algún banco español, desde donde deberán salir los fondos para la compra del piso. Allí podrán recibirse los pagos que realices desde fuera de España, un paso que debe ser realizado personalmente por el comprador, y facilitar el pago de los impuestos y gastos que derivan de la compra de la vivienda, que deben realizarse en España.


Cómo comprar un piso de inversión en Barcelona desde el extranjero

3) Ya estás listo para comprar: los pasos de la compraventa de un piso en Barcelona

Ahora sí, estás a un paso de la compra. Ésta es la parte de negociación y cierre por lo que deberás estar atento a cada paso. Pero también es la fase en la que, a priori, invertirás menos tiempo porque los pasos están claramente pautados:

Negocia y reserva el apartamento

No lo pienses demasiado!
Ya has encontrado el piso que buscabas. Si lo tienes claro, no lo dudes, lánzate a por él. Los pisos en Barcelona no son un producto económico pero, literalmente, vuelan entre la primera y tercera visita, especialmente si son de inversión y están por debajo del precio de mercado.

Transmite tu interés a la agencia o vendedor para que lo bloquee mientras negocias el precio con el propietario. Pero no te confíes, no es habitual que baje el precio de este tipo de inmuebles y además corres el riesgo de que se te adelanten.

Comprueba que está libre de cargas!
Cuando cierres un acuerdo solicita la “Nota Simple” de la vivienda para asegurarte de que figura el nombre del propietario, se recogen todas las características del piso y se especifica que está libre de cargas.

Resérvalo!
Cuando el paso anterior quede aclarado, ahora sí, debes abonar una cantidad de dinero como reserva del piso, que suele rondar los 1000-3000€. Esta reserva paraliza el proceso de compra hasta que firmes el contrato de arras. Antes de eso deberás ser informado sobre la cantidad total de impuestos y tasas que deberás abonar.

Firma del «Contrato de arras»

Es como se denomina en España al contrato privado en el que vendedor y comprador expresan por escrito estar dispuestos a la compraventa. En este momento, el comprador debe abonar al vendedor, normalmente, el 10% del valor de la propiedad.

El contrato debe incluir:

  • Copia simple de la vivienda
  • Copias de las tarjetas de identificación (DNI, NIE) del comprador y vendedor
  • Copias de estar al corriente de los gastos de luz, agua, IBI y comunidad de vecinos
  • Certificados energéticos y cédula de habitabilidad
  • Certificado de aptitud Técnica- ITE del edificio

El contrato tiene validez legal y, por tanto, si el comprador retira la oferta de compra, tras la firma de las arras, perdería el 10% pagado. En el caso de que sea el vendedor el que se retira, deberá pagar al comprador el doble de la cantidad pagada por éste, es decir, el 20%.

Acto de compraventa y entrega de llaves

El último paso es el acto de Escritura Pública. Se trata de un acto formal ante notario en el que comprador y vendedor firman el documento de compraventa y el notario estampa su firma.

Para esta cita necesitarás llevar, como comprador, tu documento de identificación (NIE y pasaporte) y los cheques con la cantidad restante a pagar al vendedor que deberán entregarse en ese momento. El vendedor, por su parte, deberá entregarte el título de propiedad de la vivienda.

Desde ese momento, una vez abonados todos los impuestos y gastos, es momento de pensar en la rentabilidad futura de tu vivienda. Manos a la obra.


PREGUNTAS FRECUENTES
AL COMPRAR UN PISO EN BARCELONA
DESDE EL EXTRANJERO

¿Cuánto dura el proceso total de búsqueda y compra de piso en Barcelona?
Recuerda que contar con el apoyo de algún personal shopper inmobiliario te ayudará mucho en todo el proceso de búsqueda y compra. Si cuentas con él calcula que el proceso total podría llevarte entre 3 y 6 meses.

¿Es Barcelona una ciudad segura para hacer una inversión inmobiliaria?
Respira tranquilo. Barcelona es una ciudad idónea para vivir y para invertir en el mercado inmobiliario. Éste no se ha visto especialmente afectado por la situación política de los últimos años y el turismo no ha dejado de crecer.

¿Es el idioma un problema?
No, no tendrás problema para comunicarte. Castellano y catalán son lenguas oficiales, así que la población se maneja en ambos idiomas al mismo nivel. Pero, si lo tuyo es el inglés tampoco tendrás ningún problema. Todas las partes implicadas (agentes inmobiliarios, bancos, administración y notarios) dominan la lengua de Shakespeare.

¿Es buena idea comprar un piso sin verlo antes en persona?
Puedes lanzarte a la piscina pero el riesgo es elevado. Si vives fuera de España, es más que recomendable conseguir el apoyo de algún agente local que visite por ti los pisos, verifique sus calidades, la luz a distintas horas del día, posibles ruidos o problemas con los vecinos o en calles cercanas. Deberás prever un porcentaje en el precio final de compra en la vivienda pero garantizas que tu inversión esté hecha a conciencia. En Cataluña existe un Registro oficial de los Agentes Inmobiliarios (AICAT) donde podrás consultar los agentes locales.